Matthew Mullin

Tiga strategi utama untuk menavigasi pasar real estat yang terus berubah

Sementara pasar real estat Las Vegas telah melalui beberapa perubahan dramatis sepanjang tahun ini, terutama kenaikan suku bunga dan pasokan rumah yang tersedia untuk dijual, masih ada berbagai strategi kreatif untuk mencapai apa yang Anda inginkan dengan membersihkan beberapa alat yang telah membantu menavigasi pasar masa lalu dengan dinamika serupa.

Berikut adalah tiga strategi utama yang kami manfaatkan untuk membantu orang membeli dan menjual rumah dengan tingkat bunga yang lebih tinggi dan lingkungan pasar pasokan yang lebih tinggi.

Pertama, mari kita lihat di mana pasar Las Vegas berdiri dari sudut pandang penawaran dan permintaan. Pada Februari 2022, Greater Las Vegas Multiple Listing Service memiliki sekitar 2.500 properti keluarga tunggal yang terdaftar untuk dijual dan sekitar 4.000 hingga 4.500 dijual setiap bulan. Ini berarti ada hampir dua pembeli untuk setiap rumah di pasar.

Pada 23 September, ada 10.808 properti keluarga tunggal yang aktif dan akan segera hadir yang terdaftar untuk dijual dan 5.072 terjual dalam 60 hari sebelumnya (2.536 per bulan).

Pada volume ketersediaan ini, sekarang lebih penting bagi penjual untuk memisahkan diri dari inventaris lainnya dan secara proaktif menawarkan solusi untuk tantangan pembeli utama yang bahkan mungkin tidak mereka ketahui.

Mari kita pertimbangkan juga dampak dari kenaikan suku bunga. Rata-rata nasional tingkat hipotek tetap 30 tahun menurut Freddie Mac pada 10 Februari adalah 3,69 persen, dan pada 22 September adalah 6,29 persen.

Untuk pembeli yang membeli rumah seharga $550.000 dengan uang muka 5 persen, perbedaan ini saja akan meningkatkan pembayaran hipotek sekitar $829 per bulan dengan harga pembelian yang sama.

Dalam hal keterjangkauan pembayaran, bagi pembeli untuk memiliki pembayaran hipotek yang sama dengan tarif hari ini versus tarif Januari, harga pembelian rumah harus sekitar $410.000 (pengurangan harga $140.000 atau 25 persen).

Berikut adalah beberapa strategi untuk mengatasi perubahan dan tantangan pasar ini:

1. Menawarkan insentif pembiayaan kepada pembeli

Bagaimana jika ada cara untuk menawarkan pembeli pembayaran hipotek di masa lalu tanpa harus mengurangi harga sebesar 25 persen?

Dengan mengiklankan secara kreatif dan memasukkan insentif pembiayaan bagi pembeli ke dalam proses penjualan dan negosiasi, penjual dapat menawarkan sedikitnya konsesi 2 persen terhadap biaya penutupan pembeli untuk menghasilkan penurunan suku bunga 1-1,25 persen. Misalnya, di rumah seharga $ 550.000 itu

dengan penurunan 5 persen, pada 6,29 persen, bagian pokok dan bunga dari pembayaran hipotek akan menjadi sekitar $3.231 per bulan.

Jika pembeli menginginkan pembayaran di bawah $3.000, mereka dapat menawarkan $510.000 untuk rumah, yang menghasilkan $40.000 lebih sedikit dalam hasil kotor kepada penjual.

Mengetahui pembeli sedang mencoba untuk menyelesaikan pembayaran yang lebih rendah, penjual yang cerdas dapat menawarkan kredit $ 11.000 kepada pembeli untuk membeli di bawah tingkat bunga mereka.

Dengan tingkat pembelian 1 persen, pembeli dapat membayar $ 550.000 untuk rumah dan memiliki pembayaran hipotek lebih rendah daripada jika mereka membelinya seharga $ 510.000. Penjual sekarang mendapatkan sekitar $29.000 lebih banyak dalam hasil penjualan dan pembeli mendapat keuntungan dari pembayaran yang lebih rendah daripada jika mereka membeli dengan harga yang lebih rendah.

2. Memanfaatkan model bisnis baru

Industri real estat telah berkembang secara dramatis sejak terakhir kali kita menghadapi dinamika pasar seperti ini.

Sekarang ada perusahaan yang menawarkan solusi kreatif seperti akses instan ke ekuitas rumah Anda saat ini untuk menyesuaikan transisi perumahan Anda dengan cara apa pun yang Anda inginkan.

Perusahaan-perusahaan ini menawarkan solusi yang memungkinkan penjual membeli rumah berikutnya, pertama-tama menggunakan ekuitas dari rumah mereka saat ini, sambil tinggal di rumah mereka saat ini.

Solusi semacam itu dapat menghilangkan ketidakpastian dan tantangan waktu yang dihadirkan oleh pasar pasokan yang lebih tinggi. Pemilik rumah yang ingin melakukan transisi gaya hidup dapat berbelanja untuk rumah berikutnya, bernegosiasi, membeli, memperbaiki, dan pindah ke rumah berikutnya sebelum harus berurusan dengan menjual rumah mereka saat ini.

Setelah itu selesai, mereka dapat meningkatkan, menggelar, dan memasarkan rumah mereka saat ini dengan biaya ini hanya keluar dari hasil bersih mereka pada penutupan setelah rumah itu terjual.

Ada kesepakatan “sewa opsi” atau “sewa untuk dimiliki” di luar sana yang tidak mengharuskan pemilik properti menanggung risiko yang terkait dengan kesepakatan opsi sewa.

Hal ini memungkinkan pemilik untuk menjual rumah mereka sekarang dan mengakses kumpulan permintaan yang lebih besar untuk rumah mereka kepada mereka yang ingin membeli rumah tetapi belum siap karena tingkat suku bunga, persyaratan uang muka, masalah perbaikan kredit, atau ketidakpastian tentang pasar. kondisi.

Solusi ini memungkinkan “calon pembeli” untuk memilih rumah yang ingin mereka tinggali sekarang. Mereka dapat membeli rumah apa pun di pasar — ​​tanpa mengharuskan penjual menunggu pembayaran ekuitas mereka. Tanyakan kepada profesional real estat Anda bagaimana mereka memanfaatkan bisnis ini untuk memberikan hasil yang Anda inginkan sekarang terlepas dari perubahan pasar ini.

3. Fokus pada matematika pribadi Anda vs. proyeksi pasar

Ada banyak berita utama yang menakutkan di luar sana, dan kebanyakan orang merasa bahwa jika pasar melemah, atau harga turun, itu berarti mereka membuat keputusan yang buruk dalam pembelian mereka atau mendapatkan lebih sedikit dari yang seharusnya mereka dapatkan pada penjualan.

Waktu adalah segalanya dalam real estat. Berapa lama Anda berencana untuk memiliki dan/atau tinggal di sebuah properti lebih penting daripada harga dan persyaratan yang Anda bayar hari ini.

Sangat mungkin bahwa menyewa dan menunggu harga turun pada akhirnya dapat membebani Anda lebih banyak bahkan jika Anda membayar lebih sedikit untuk rumah di masa depan.

Mungkin juga ekuitas bersih Anda tumbuh meskipun ada penurunan harga di pasar.

Sebelum membuat keputusan apa pun untuk membeli atau menjual di pasar saat ini, bermitralah dengan profesional real estat, dan jalankan nomor pribadi Anda tentang apa artinya keputusan itu bagi Anda, secara pribadi, daripada mencoba memprediksi pergerakan pasar. Apa tujuan dan prioritas Anda?

Bagi banyak pemilik rumah, tujuan seperti gaya hidup, lokasi, dan pertumbuhan ekuitas jangka panjang lebih penting daripada menunggu pergerakan pasar masa depan yang tidak diketahui terjadi.

Apa yang kami alami di pasar perumahan selama dua tahun terakhir tidak normal.

Saat pasar menyesuaikan dan menormalkan, perlu diingat bahwa ada banyak solusi di luar sana yang tidak ada saat terakhir kali pasar kita mengalami kondisi ini.

Sebelum memutuskan tujuan real estat pribadi Anda, pastikan untuk berkonsultasi dengan para ahli yang telah melalui ini sebelumnya untuk melihat apa yang mungkin bagi Anda.

Matthew Mullin adalah penduduk asli Las Vegas, lulusan Universitas Princeton dengan gelar di bidang ekonomi, dan selama 19 tahun terakhir telah membantu pembeli, penjual, dan investor real estat dalam mencapai tujuan mereka sebagai Pemimpin Grup Mullin di Berkshire Hathaway HomeServices, themullinggroup.com.

Author: Zachary Ramirez