Ed Uehling poses for a portrait outside of one of his real estate properties in Las Vegas which ...

Pemilik sewa jangka pendek Las Vegas menggugat Nevada, Clark County

Orang tua Ed Uehling menjamu tamu luar kota selama bertahun-tahun sebelum Airbnb muncul.

Tapi sepertinya dia tidak bisa mengikuti jejak orang tuanya, berkat peraturan baru yang diterapkan oleh county.

Orang tua Uehling pertama kali memulai penginapan pengunjung pada awal 1950-an ketika ada lebih sedikit kamar hotel dibandingkan dengan ribuan di sepanjang Strip. Saat ini, Uehling adalah tuan tanah yang bergantung pada persewaan jangka pendek dengan tarif sekitar $220 per malam. Dia takut tanpa pendapatan sewa jangka pendek dia harus menaikkan sewa penyewa di unit lain untuk memenuhi kebutuhan.

Pemilik properti yang ingin menghasilkan pendapatan melalui persewaan jangka pendek sedang berjuang melawan negara bagian dan Kabupaten Clark agar diizinkan untuk menyewakan properti mereka melalui perusahaan persewaan liburan online populer seperti Airbnb dan Vrbo.

Tampaknya menjadi perjuangan yang berat.

Asosiasi Penyewaan Jangka Pendek Las Vegas yang Lebih Besar mengajukan gugatan pada 2 Agustus terhadap negara bagian untuk pengesahan Undang-undang Majelis 363 tahun 2021 yang mengesahkan peraturan penyewaan jangka pendek serta terhadap Clark County, yang memulai proses perizinan sejumlah rumah yang dimaksudkan untuk disewakan bulan depan.

AB363 membatalkan larangan penyewaan jangka pendek di Clark County yang tidak berhubungan, tetapi menetapkan parameter pada penempatannya. Penyewaan sudah legal di dalam batas kota Las Vegas, Henderson, dan Las Vegas Utara.

GLVSTRA yang beranggotakan 1.200 orang, dipimpin oleh salah satu pendiri asosiasi Jacqueline Flores, berpendapat bahwa undang-undang dan peraturan negara bagian yang mengatur persewaan tidak konstitusional karena melampaui hak milik pemilik rumah.

“Clark County memiliki peraturan STR paling ketat di negara ini,” kata Flores dalam sebuah wawancara.

“Gugatan yang kami ajukan adalah alternatif terakhir kami karena pejabat negara bagian dan lokal terlalu jauh ke titik di mana peraturan mereka mengharuskan pemilik rumah ini untuk menyerahkan beberapa perlindungan konstitusional Nevada dan AS mereka agar diizinkan beroperasi. Dan peraturan tersebut mencakup beberapa denda dan hukuman tertinggi, hingga $ 10.000 dan waktu penjara, karena hanya menyewa kurang dari 31 (berturut-turut) hari, ”katanya.

Usaha yang menguntungkan

Para tamu membayar rata-rata $223,68 per malam untuk menginap di Airbnb di sini, menurut sebuah penelitian yang dirilis awal bulan ini oleh pengecer online yang berbasis di London, Inkifi. Perusahaan berpendapat itu adalah harga sewa tertinggi di dunia.

Delapan kota termahal di dunia untuk persewaan Airbnb berada di Amerika Serikat dan, sebagai perbandingan, tarif harian rata-rata untuk hotel di Strip dan di pusat kota Las Vegas adalah $162,60 per malam selama tujuh bulan pertama tahun 2022.

Studi Inkifi mengatakan ada 11.336 persewaan Airbnb yang tersedia di Nevada Selatan.

Flores mengatakan itu benar – tetapi dia membantah bahwa sewa Airbnb Las Vegas adalah yang paling mahal, mengutip sebuah studi awal tahun ini oleh perusahaan data real estat Mashvisor.

Mashvisor melaporkan tarif sewa Airbnb terkemuka di Malibu, California, dengan harga $895 per malam. Tarif Las Vegas bahkan tidak masuk 50 besar negara dengan tarifnya.

Terlepas dari itu, Flores mengatakan pemilik rumah di Nevada Selatan harus memiliki kemampuan untuk menyewakan rumah dan kamar mereka, terutama karena inflasi menekan ekonomi lokal.

Karena pemilik rumah bekerja untuk menjaga properti mereka dalam kondisi prima, katanya, mereka menciptakan lapangan kerja untuk pembantu rumah tangga, tukang, tukang ledeng, penata taman, dan kontraktor.

Pembatasan terlalu jauh

Flores mengatakan asosiasi tidak menentang peraturan atau pajak dan biaya yang akan diterapkan pada sewa berlisensi. Tetapi anggota mengatakan peraturan daerah terlalu jauh dan dirancang untuk meminimalkan jumlah persewaan yang tersedia. Menurut perhitungan Flores, sekitar 80 persen pemilik rumah yang menggunakan properti mereka untuk penginapan komersial akan gulung tikar di bawah aturan daerah.

Beberapa batasan tersebut antara lain:

Jumlah total sewa tidak boleh melebihi 1 persen dari inventaris perumahan.

Setelah kumpulan calon pemegang lisensi yang memenuhi syarat ditetapkan selama periode enam bulan yang akan dimulai 13 September, lotre yang dilakukan oleh pihak ketiga akan dilakukan untuk melihat pemilik rumah mana yang akan mendapatkan lisensi sewa jangka pendek.

Sewa jangka pendek tidak boleh berada dalam jarak 1.000 kaki satu sama lain.

Mereka juga tidak boleh berada dalam jarak 2.500 kaki, hampir setengah mil, dari properti resor atau tanah yang ditujukan untuk resor.

Pembatasan terakhir ini berarti pemilik rumah seperti Uehling akan dilarang memiliki lisensi karena propertinya berada dalam jarak 2.500 kaki dari Virgin Hotels Las Vegas.

Jari menunjuk ke resor

Sebagian besar pemilik sewa jangka pendek menyalahkan industri resor.

“Komisi (Clark County) adalah anti-usaha kecil dan anti-pengusaha, dan hotel dapat mendikte apa yang bisa kami lakukan,” kata Uehling. “Itu hanya menunjukkan bagaimana industri ini menipu kita.”

Uehling mengatakan sewa jangka pendeknya ideal untuk tim atletik muda, yang datang ke Las Vegas untuk turnamen, karena pemain dapat tinggal di bawah satu atap, menyiapkan makanan mereka sendiri dan tidak berkeliaran di sekitar Strip.

Ini juga melayani keluarga yang menunggu rumah baru mereka dibangun dan mereka yang terlantar akibat bencana seperti kebakaran dan banjir.

Pejabat daerah mengatakan mereka hanya menegakkan mandat yang ditetapkan oleh undang-undang negara bagian. Mereka mengatakan tujuan menegakkan aturan mereka adalah untuk mencegah kebisingan, sampah, dan lalu lintas kendaraan yang meluap-luap di lingkungan perumahan. Mereka mengaku menerima ratusan keluhan dari warga yang mengatakan mereka yang menginap di persewaan terdekat terlalu gaduh.

Airbnb yang berbasis di Portland, Oregon tahun lalu memberlakukan larangannya sendiri terhadap pesta-pesta di negara bagian itu, mengancam akan menghapus pelanggar dari situs webnya.

“Sebelum Memorial Day Weekend, kami ingin memperjelas bahwa mereka yang melanggar aturan Airbnb di Las Vegas atau di seluruh Nevada berisiko terkena penangguhan atau larangan dari platform kami, dan bahkan kemungkinan tindakan hukum,” tulis juru bicara Airbnb Ruthie Wabula saat itu.

Perwakilan dari Asosiasi Resor Nevada enggan mengomentari cerita ini karena litigasi yang diajukan oleh GLVSTRA terhadap negara bagian dan kabupaten.

Tetapi juru bicara Asosiasi Resor mengatakan, “Asosiasi tidak terlibat dalam peraturan (kabupaten) karena mematuhi hukum negara bagian.”

Flores dari GLVSTRA mengatakan Asosiasi Resor melobi untuk pengesahan AB363 melalui arsitek RUU itu, Anggota Majelis Rochelle Nguyen, D-Las Vegas.

“Assemblywoman Nguyen memberikan akses depan dan tengah kepada pelobi hotel resor untuk berbicara dengan bebas dan tanpa batasan waktu di depan Komite Pendapatan Majelis di mana pelobi menentang (penyewaan jangka pendek) dan menuntut peraturan yang ketat untuk kami,” kata Flores . “Itu adalah hal yang paling mengejutkan yang terjadi. Saya pikir jika pelobi tidak melakukan pidatonya melalui konferensi video dan malah muncul secara langsung, mereka akan menggelar karpet merah untuknya.”

Nguyen tidak membalas permintaan komentar.

Cegukan lain

Warga Las Vegas Johnny Dortch, juga anggota GLVSTRA, memiliki kendala berbeda dalam usahanya untuk mendapatkan lisensi.

Dortch mengatakan county mengharuskan dia untuk mengikat ke saluran pembuangan yang dikelola county kecuali rumahnya, di atas tanah seluas satu hektar dekat Las Vegas Boulevard South dan Chartan Avenue, lima menit di selatan South Point, memiliki sumur sendiri untuk menyediakan air dan septic tank sendiri. sistem untuk mengelola air limbah.

Garis saluran pembuangan county terdekat adalah 840 kaki dari rumahnya. Dengan biaya pemasangan $250 hingga $300 per kaki linier, mengikat ke sistem saluran pembuangan akan menghabiskan biaya $210.000 hingga $252.000 hanya untuk bahannya. Dia yakin pengeluaran lain bisa membuat tagihan mencapai $280.000.

“Ini bukan peraturan yang masuk akal, ini proteksionisme,” kata Dortch tentang peraturan daerah itu. “Mereka hanya peduli untuk memastikan pemilik rumah paling sedikit mendapatkan lisensi.”

Dortch dan Uehling termasuk di antara anggota asosiasi yang menggelontorkan $5.000 untuk mendanai tantangan hukum terhadap negara bagian dan county.

Dortch mengatakan dia mengandalkan gugatan itu untuk berhasil.

Dia menuduh daerah “menyalakan gas” masyarakat – mengatakan masalah sewa jangka pendek lebih buruk daripada yang sebenarnya. Dia menjanjikan kampanye “kekacauan terkendali” dengan county jika gugatan itu tidak berjalan sesuai keinginannya.

“Kami tidak akan membiarkan hal ini terjadi dan saya harap county mengetahui hal ini,” kata Dortch. “Ada banyak pemilik rumah yang tidak akan memainkan permainan ini dengan mereka. Dan jika mereka berpikir bahwa karena kita akan pergi ke pengadilan mereka … bahwa itu akan menghentikan kita untuk dapat menjalankan bisnis kita dengan peraturan ilegal mereka, mereka memiliki hal lain yang akan datang.”

Hubungi Richard N. Velotta di [email protected] atau 702-477-3893. Ikuti @RickVelotta di Twitter.

Author: Zachary Ramirez