Vacant lots for a proposed Coyote Springs development are seen near the intersection of U.S. 93 ...

Coyote Springs di luar Las Vegas masih terus maju

COYOTE SPRINGS — Pada musim panas 2006, para pemimpin pemerintah pergi ke tempat terpencil di luar Las Vegas untuk merayakan rencana membangun kota dari awal.

Almarhum Senator Harry Reid mengorganisir acara pada hari yang panas di bulan Juli, dengan mengatakan pengembang untuk proyek semacam ini biasanya akan meminta regulator federal “melempar tombak ke mereka.”

“Tapi ini benar-benar lovefest,” katanya.

Enam belas tahun kemudian, Coyote Springs memiliki lapangan golf dan infrastruktur tetapi tidak satu rumah pun. Dan setelah pertarungan litigasi yang melibatkan segala sesuatu mulai dari hak atas air hingga tuduhan penipuan, penggelapan, dan seorang pria kekar bernama Ray, pengembang Coyote Springs masih terus maju.

Komisaris Clark County dijadwalkan bulan depan untuk mempertimbangkan memperbarui peta subdivisi 575 rumah untuk Coyote Springs. Ini akan terdiri dari desa perumahan pertamanya, kata Emilia Cargill, chief operating officer dan penasihat umum di Wingfield Nevada Group, perusahaan di balik komunitas masterplan yang telah lama dicari.

Mengangkangi Clark dan Lincoln County, Coyote Springs mencakup lebih dari 40.000 hektar dan membutuhkan hampir 160.000 rumah. Tidak ada yang tahu kapan rumah pertama akan dibangun di komunitas sekitar 60 mil sebelah utara Las Vegas.

Tetapi ratusan juta dolar telah diinvestasikan dalam proyek tersebut, dan pengembangnya, Seeno bersaudara dari San Francisco Bay Area, tidak menyerah, kata Cargill kepada Review-Journal.

“Kami siap membangun,” katanya.

‘Kami akan menyelesaikan ini’

Bukan hal yang aneh jika rencana real estat super besar di Nevada Selatan menghadapi litigasi atau rintangan lain, meskipun Cargill mengatakan sebagian besar proyek tersebut “tidak sepenuhnya terhenti.”

Tapi dia percaya Coyote Springs, yang telah bekerja selama sekitar dua dekade, akan menemukan jalan ke depan.

“Ini akan berhasil,” kata Cargill saat wawancara di Coyote Springs bulan lalu. “Ini akan diselesaikan, apa pun cara dan metodenya, saya tidak begitu yakin, tapi … kita akan menyelesaikannya.”

Dalam beberapa tahun terakhir, di tengah kekeringan berkepanjangan di Nevada Selatan, Coyote Springs terlibat dengan perselisihan seputar air. Dalam satu gugatan, para pengembang menuduh negara bagian Nevada telah “salah mengambil” hak air mereka dan menghalangi proyek tersebut.

Tetapi bahkan jika air tidak menjadi masalah di Coyote Springs, membujuk pembangun untuk membeli tanah dan mengembangkan saluran perumahan di sana mungkin tidak mudah.

Meningkatnya harga tanah Las Vegas dan menyusutnya pasokan paket pilihan dapat mendorong pembangun untuk setidaknya melihat Coyote Springs. Tetapi mereka mungkin pertama-tama akan melihat komunitas yang ada di sekitar Nevada Selatan yang sudah memiliki penghuni dan layanan komersial, termasuk Pahrump dan Mesquite, kata Andrew Smith, presiden Home Builders Research yang berbasis di Las Vegas.

Meskipun lokasinya terpencil, Coyote Springs tidak dirancang untuk menjadi pos pedesaan kecil. Dibayangkan memiliki populasi kota berukuran sedang dengan komunitas bergaya Las Vegas yang memiliki lapangan golf, perumahan, dan resor kasino.

“Untuk tipe pembeli seperti itu, saya hanya berpikir itu adalah hal yang sangat sulit bagi banyak orang untuk divisualisasikan sebagai bekerja,” kata Smith.

Cargill mengatakan Coyote Springs menawarkan langit gelap dengan pemandangan bintang yang jelas dan lingkungan yang tenang dengan banyak alam. Dia juga membayangkan toko umum kecil dan mungkin fasilitas perawatan darurat kecil, dan dia memperkirakan layanan komersial lainnya akan mengikuti begitu orang mulai pindah.

Rencana juga menyerukan setidaknya gelombang pertama rumah untuk menempati lot yang lebih besar daripada yang sering didapat pembeli di Las Vegas.

“Itulah alasan untuk datang ke Coyote Springs,” kata Cargill. “Banyak yang bagus, bintang-bintang yang indah di malam hari dan latar belakang yang menakjubkan ini. Siapa yang tidak ingin melihat ini di pagi hari?”

Pertempuran air

Terletak di lepas US Highway 93 di State Route 168, Coyote Springs memiliki kolam penampungan seluas 325 hektar, pabrik pengolahan air tanah dan air limbah, gardu listrik 3 megawatt dan infrastruktur lainnya, menurut catatan pengadilan. Cargill memperkirakan sekitar $300 juta telah dimasukkan ke dalam komunitas.

Cargill mengatakan bahwa airnya berasal dari akuifer bawah tanah dan Coyote Springs memiliki akses ke 4.140 acre-feet hak air tahunan. Itu berjumlah lebih dari 1,3 miliar galon per tahun.

Tapi masalah air telah berakhir di pengadilan.

Pada musim semi 2018, Insinyur Negara saat itu Jason King menulis surat yang mengatakan bahwa dia “tidak dapat membenarkan persetujuan” peta subdivisi apa pun untuk Mata Air Coyote “kecuali sumber air lain diidentifikasi untuk pengembangan.”

Segera setelah itu, para pengembang mengajukan dokumen pengadilan yang mengklaim bahwa keputusan King adalah “sewenang-wenang, penyalahgunaan kebijaksanaan dan tanpa fakta pendukung dan bukti substansial.”

Mereka menulis ada cukup air untuk Coyote Springs “tanpa mempengaruhi hak air lainnya yang ada dan tanpa merugikan kepentingan publik.”

Insinyur negara setuju untuk menarik suratnya dan memproses peta Coyote Springs sebagai bagian dari penyelesaian, tetapi dia mengeluarkan perintah sementara pada awal 2019 yang secara efektif “memberikan perintah pada persetujuan atau pemrosesan” peta tersebut, tulis pengembang di pengadilan dokumen.

King pensiun pada hari yang sama ketika dia menandatangani perintah sementara, menurut catatan.

Pada pertengahan 2020, Insinyur Negara saat itu Tim Wilson mengeluarkan perintah yang secara efektif menggabungkan beberapa cekungan, termasuk Mata Air Coyote, dan menetapkan batas berapa banyak air yang dapat dipompa dari gabungan cekungan super.

Pada saat itu, pejabat negara bagian mengatakan dalam rilis berita bahwa Nevada berada dalam “era baru pengelolaan air” dan merupakan “negara bagian terkering di negara ini,” dan perintah itu akan membantu mencegah “penipisan pasokan air di cekungan di masa depan.”

Pengembang Coyote Springs menggugat negara bagian Nevada musim panas itu, menuduh “pengambilan tidak konstitusional” dari hak air mereka telah meninggalkan “tidak ada penggunaan yang menguntungkan secara ekonomis” dari real estat mereka.

Hakim Pengadilan Distrik Clark County Bita Yeager memutuskan musim semi ini bahwa insinyur negara bagian “tidak memiliki wewenang” untuk membuat superbasin dan menganggap perintah itu “sewenang-wenang, berubah-ubah, dan karena itu batal.”

Cargill mengatakan putusan itu diajukan banding ke Mahkamah Agung Nevada dan para ahli hukum mengeluarkan penundaan sementara.

Divisi Sumber Daya Air Nevada, yang dipimpin oleh Insinyur Negara Bagian Adam Sullivan, mengatakan tidak dapat memberikan komentar untuk artikel ini karena proses pengadilan yang sedang berlangsung.

‘Pria yang tidak menyenangkan dan kekar’

Harvey Whittemore, pelobi Nevada yang dulu kuat, dan pengembang David Loeb mengakuisisi tanah untuk Coyote Springs pada tahun 1998.

Loeb meninggal pada tahun 2003. Tidak lama kemudian, Tom Seeno, yang keluarganya memiliki kepentingan pembangunan rumah dan kasino, berinvestasi di perusahaan induk Coyote Springs, Wingfield Nevada Group, menurut catatan pengadilan.

Pardee Homes mencapai kesepakatan pada tahun 2004 untuk menjadi pembangun perumahan utama untuk tahap pertama proyek. Namun, ledakan real estat yang hiruk pikuk di Nevada Selatan segera runtuh, dan sebagian besar konstruksi terhenti di seluruh wilayah.

Sementara lapangan golf Coyote Springs senilai $40 juta dibuka pada tahun 2008, tidak ada rumah yang dibangun dan para pengembang mengajukan gugatan pada tahun 2011 yang menuduh Pardee “secara sepihak” menghentikan pekerjaan konstruksi yang telah disepakati untuk dilakukan.

Mereka kemudian menetap, dengan pengembang mengakuisisi kembali 2.600 hektar dilaporkan dari mantan perusahaan induk Pardee.

Setelah ekonomi jatuh, Whittemore dan keluarga Seeno berselisih di pengadilan. Entitas bisnis yang sekarang dikendalikan oleh saudara laki-laki Tom Seeno dan Albert Seeno Jr. menggugat Whittemore pada awal 2012, menuduh dia “mengaku” lebih dari 20 transaksi keuangan yang dirancang untuk “menghabiskan” aset Wingfield.

Whittemore diduga mengakui, antara lain, bahwa uang perusahaan digelapkan untuk makan dan hiburan pribadi dan bahwa dana dialihkan untuk melengkapi rumah anggota keluarganya, menurut gugatan itu.

Dia juga diduga menarik uang tunai ratusan ribu dolar dari perusahaan, klaim gugatan itu.

Sementara itu, Whittemore menggugat keluarga Seeno, menuduh Albert Seeno Jr. tumbuh “tidak puas dengan investasinya” di perusahaan dan mulai “secara keliru menuduh” Whittemore melakukan “penggelapan, penipuan, dan aktivitas kriminal lainnya.”

Seeno diduga mengatakan dia akan menjatuhkan setiap anggota mesin politik Nevada, bertanya apakah Whittemore percaya pada Tuhan atau pergi ke gereja, dan mengatakan Whittemore pada akhirnya akan diberhentikan dan di balik jeruji besi, klaim gugatan itu.

Menurut pengaduan, Seenos mengirim orang ke rumah Whittemore untuk mengumpulkan aset pribadi “bernilai apa pun,” dan pada satu kesempatan, “seorang pria besar, sangat tidak menyenangkan, dan kekar bernama ‘Ray'” menuntut agar Whittemore membuka brankas di rumahnya. .

Ray membuang isi brankas “ke dalam tas dan membawanya bersamanya,” tuduhan pengaduan.

Whittemore segera mengalami masalah hukum di luar Coyote Springs.

Pada Juni 2012, juri agung federal mendakwanya atas tuduhan bahwa dia memberikan kontribusi kampanye yang melanggar hukum, berbohong kepada FBI dan menyebabkan pernyataan palsu dibuat kepada Komisi Pemilihan Federal.

Juri pada tahun 2013 memutuskan dia bersalah karena menyalurkan $ 133.400 dalam kontribusi yang tidak sah untuk kampanye Reid – senator tidak dituduh melakukan kesalahan – dan Whittemore diberi hukuman penjara dua tahun, menurut laporan dari Review-Journal.

Whittemore, yang dibebaskan dari rumah singgah federal pada tahun 2016, tidak menanggapi permintaan komentar.

Cargill mengatakan Whittemore tidak lagi memiliki kepemilikan saham di Coyote Springs dan tidak ada litigasi atau hubungan dengan Seenos.

“Itu adalah bagian dari masa lalu, dan tujuan kami adalah untuk melangkah maju,” katanya.

Menekan tautan

Satu-satunya atraksi Coyote Springs tidak kekurangan pengunjung. Lapangan golf, yang memiliki toko profesional dan bar dan panggangan kecil, mencatat lebih dari 33.000 putaran yang dimainkan tahun lalu, yang paling banyak, dan berada pada kecepatan untuk melampaui atau menyamai tahun ini, kata Direktur Operasi Curt Russell.

Menurut Cargill, kursus beroperasi dengan defisit tahunan sekitar $1 juta. Meski begitu, Cargill mengatakan mereka tetap membukanya karena jika mereka membiarkan sayuran mati, mereka harus memulai kembali proyek mahal itu.

Dia juga mengatakan pengembang harus tetap menggunakan air yang menjadi sumber mata air tersebut. Insinyur negara bagian Nevada memiliki kemampuan untuk mengambil hak air seseorang jika mereka tidak menggunakannya, menurut Cargill.

Plus, lapangan golf adalah fasilitas yang “membantu menjual Coyote Springs,” katanya. Orang-orang dapat berjalan di sekitar jalurnya di malam hari, dan pengembang berencana untuk menjual rumah di sepanjang jalur tersebut.

“Kami ingin tetap hidup,” katanya.

Hubungi Eli Segall di [email protected] atau 702-383-0342. Ikuti @eli_segall di Twitter.

Author: Zachary Ramirez